Será que o novo dono do imóvel deve pagar as dívidas pendentes? Este artigo é para você que vai comprar um imóvel e não quer ter surpresas negativas!
Comprar um imóvel não é uma coisa tão simples assim.
Existem detalhes que pesam na escolha desse bem, como a localização, o entorno do imóvel ou o tamanho.
Mas quando nos referimos a um imóvel que já passou pela mão de alguém, existem outros tipos de preocupações que devemos tomar.
E isso vai além da conservação do lugar, pois não é difícil ouvir falar de novos proprietários que se deparam com débitos existem no novo imóvel.
Se isso acontecer, será que há uma lei a qual determina que o novo dono do imóvel deve pagar as dívidas pendentes? A dívida de água acompanha o imóvel?
Este artigo está coberto de informações importantíssimas sobre esse assunto, então presta atenção na leitura e confira tudo sobre esse assunto!
O novo dono do imóvel deve pagar dívidas pendentes do local?
Muito cuidado se surgir a ideia de compra uma nova casa, pois muita gente acredita que o antigo morador é quem deve pagar as dívidas pendentes do imóvel, não o novo dono.
Mas será que é assim que acontece?
Adquirir um imóvel que já passou pelas mãos de um locatário ou antigo proprietário, requer cuidados superiores aos de apenas alugar uma casa ou apê.
Nesse sentido, é fundamental que você saiba o que é a “dívida própria da coisa”.
Também famosa pelo termo “Obrigação Propter Rem“, esse termo significa obrigação própria da coisa.
Ou seja, é uma obrigação que surge pela aquisição de um direito real de propriedade.
Em outras palavras, isso quer dizer que se você adquirir uma propriedade, você também adquirirá todas as obrigações financeiras referentes a esse imóvel.
Inclusive, possíveis taxas de condomínio, se esse for o caso.
Então, sim, o novo dono do imóvel deve pagar dívidas pendentes dessa propriedade.
Imagine que você compra um apartamento cujo antigo dono possuía dívidas de aluguel e IPTU acumulados.
Nesse caso, a partir do momento que você se torna o novo dono do imóvel, é de sua responsabilidade pagar pelas dívidas pendentes.
Por que o novo dono deve pagar pelas dívidas pendentes do imóvel?
O Código Civil, por meio da “Lei dos Edifícios” (Lei nº 4.591/1964), define que a responsabilidade por quaisquer valores de dívidas é do adquirente.
Ou seja, o novo dono do imóvel possui responsabilidade de pagar possíveis dívidas que estejam contidas nessa propriedade.
Em relação a essa determinação, o artigo 1.345, do Código Civil ratifica esse entendimento conforme sua redação que diz:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Pensando por esse lado, não há nada que impeça o alienante (aquele que transfere a posse do imóvel), de transferir o imóvel com dívidas.
Como não existe essa vedação, ressaltamos desde o início deste artigo que cabe ao adquirente (aquele que se torna proprietário) tomar os devidos cuidados.
Por isso o novo dono deve agir com zelo e parcimônia antes de tomar qualquer decisão.
Cabe salientar, ainda, que é dever do novo dono do imóvel buscar todas as informações possíveis do lugar para não ser surpreendido com possíveis valores de dívidas.
Vale ressaltar, inclusive, que essa norma é vigente nas mais variadas formas de aquisição de um imóvel, seja por arrematação em leilão judicial, seja uma simples compra e venda.
Mas se o novo dono do imóvel é quem deve pagar pelas dívidas pendentes, ele pode fazer alguma coisa em relação a isso?
Será que há possibilidade de reclamar esse valores?
Em primeiro lugar, existe a possibilidade do novo dono do imóvel estipular alguma cláusula contratual,
Isto é, no contrato de compra e venda, diante das negociações, a pessoa com interesse em adquirir o imóvel, pode exigir na cláusula a responsabilidade desses débitos.
Isso significa que ao ingressar no imóvel e pagar as pendências do antigo dono, o adquirente poderá cobrá-lo por aqueles débitos através de uma Ação de Regresso.
Quais os casos mais comuns em que o novo dono do imóvel deve pagar dívidas pendentes de taxa de condomínio e IPTU?
Você já sabe que o novo dono deve pagar pelas dívidas pendentes do imóvel que adquiriu.
Mas será que para essa regra não existem exceções?
Foi pensando nisso que listamos algumas situações de aquisição de imóvel para você entender melhor sobre as responsabilidade de um adquirente.
Se você comprou o imóvel diretamente do antigo proprietário
Se houve negociação ou contrato de compra e venda corretamente, então o novo dono quem deve pagar as dívidas pendentes de IPTU e condomínio do imóvel.
Isso não significa que você não possa mover uma ação contra o antigo proprietário depois que quitar as dívidas.
Apesar de não haver garantias de um resultado positivo, como dissemos antes, é papel do comprador analisar todas as possíveis “surpresas” no meio do caminho.
arrematar o imóvel em leilão
Seja qual for o tipo de leilão, judicial ou extrajudicial, é dever do adquirente ler atentamente o edital.
Isso porque somente no edital, constarão as informações sobre as principais dívidas relativas ao imóvel, como o IPTU e Condomínio, por exemplo.
Mas, em raras exceções em que o edital não mencionar a existência das dívidas, ou se determinar que se trata de uma obrigação do arrematante, cuidado.
Pois você, enquanto novo dono, possui o dever de pagar todas as dívidas pendentes do imóvel separadamente.
Se você herdou um imóvel
Em tese, só há possibilidade de herdar imóveis que estejam sem dívidas.
Isso porque, no inventário, é preciso apresentar Certidões Negativas de Débitos Fiscais.
Mas se houver dívida e os herdeiros não tiverem condições de pagar, uma alternativa é solicitar autorização judicial para vender o imóvel e pagá-la.
Além disso, se for descoberto que existia uma dívida e ainda não estiver prescrita, os herdeiros poderão ser cobrados a pagar os possíveis débitos.
Se você usucapiu um imóvel
Uma exceção em que o novo dono do imóvel não deve pagar pelas dívidas pendentes é na usucapião.
A usucapião é uma forma de “aquisição originária” de um imóvel após um determinado período de tempo (entre 5 a 15 anos).
Segundo o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, a legislação brasileira permite que uma pessoa possa adquirir um bem pelo uso por determinado tempo.
Seja móvel, seja imóvel, se não houver interrupção, e desde que cumpra os requisitos exigidos pela lei, a pessoa possa adquirir a propriedade.
Nesse caso, o imóvel, que é o que estamos colocando em questão, passa ao novo dono “como novo”.
Sendo assim, o novo dono não tem o dever de pagar pelas dívidas pendentes do imóvel.
💡 Conheça a Resolvvi
💡 Já parou para pensar no número de consumidores que nunca buscou seus direitos porque não os conhece bem ou acha que não vai dar em nada?
A Resolvvi é uma startup que tem como missão garantir o acesso à justiça para todos os brasileiros.
Este conteúdo é parte desse propósito e vai ajudar você a caminhar até os seus direitos como consumidor. Vamos com a gente?
Nos siga nas redes sociais:
E também faça parte da nossa comunidade de consumidores que não deixam barato e querem fazer justiça.
Analista de Operações Jurídicas na Resolvvi e advogada de formação, Gabriela escreve artigos para o Portal Resolvvi sobre direitos do consumidor.